Investisseur locatif
Rentabilité locative brute et nette : le calcul pas à pas
Différence entre brute et nette, formules, liste des charges à déduire, impact de la vacance et de l'impôt, et exemple chiffré pour passer du rendement affiché au rendement réel.
Relecture : Relecture interne MaisonVue
Quand un annonceur vous annonce « rentabilité 6 % », il parle presque toujours de la brute. Vous, une fois propriétaire, vous vivrez la nette. Si vous ne faites pas le passage de l'une à l'autre avant d'acheter, vous risquez d'acheter un rendement qui n'existe pas sur votre compte. La brute reste un filtre utile ; la nette conditionne votre décision.
Contenu pédagogique et indicatif. Les barèmes fiscaux, plafonds et règles évoluent : vérifiez toujours sur impots.gouv.fr, service-public.fr et les textes en vigueur. MaisonVue ne fournit pas de conseil fiscal ou juridique personnalisé et ne remplace pas un notaire, un expert-comptable ou un conseiller.
1. La rentabilité brute
Formule : Rentabilité brute = Loyer annuel hors charges / Prix d'acquisition × 100. Elle n'inclut aucune charge propriétaire. Utile pour un tri rapide entre biens, elle est dangereuse pour décider : elle surestime systématiquement le rendement réel.
2. La rentabilité nette
Formule : Rentabilité nette = (Loyer annuel HC − charges non récupérables − taxe foncière − provisions vacance et travaux) / Prix d'acquisition × 100. Elle se prolonge en nette après impôt (on déduit l'imposition des loyers) et en nette après crédit (on déduit l'annuité d'emprunt).
3. Charges récupérables vs non récupérables
Certaines charges de copropriété sont récupérables auprès du locataire (ascenseur, parties communes, eau collective) ; d'autres ne le sont pas (frais de gestion, travaux de copropriété votés en AG, taxe foncière). Seules les non récupérables pèsent sur la nette. Demandez le procès-verbal d'assemblée générale récent pour estimer la quote-part non récupérable réelle.
4. Exemple chiffré (hypothèses pédagogiques)
Bien fictif 180 000 €, loyer HC 850 €/mois (10 200 €/an). Brute = 10 200 / 180 000 × 100 = 5,67 %. Charges non récupérables 700 €, taxe foncière 950 €, provision vacance 5 % (510 €), provision travaux 900 €. Nette = (10 200 − 700 − 950 − 510 − 900) / 180 000 × 100 = 7 140 / 180 000 × 100 = 3,97 %. La brute surestime le rendement réel de près de 1,7 point.
5. Impact de l'impôt sur la nette
Selon le régime (foncier micro/réel, BIC micro/réel, IS), l'impôt sur les loyers réduit le net. Une nette « avant impôt » de 4 % peut tomber à environ 3 % après impôt pour un contribuable dans une tranche marginale élevée en micro-foncier. La simulation fiscale personnalisée est indispensable ; sans elle, précisez que votre nette est avant impôt. Évitez toute comparaison fiscale universelle à partir d'un seul exemple : le résultat dépend du foyer, du régime, des déficits et des prélèvements.
6. Quand utiliser l'une ou l'autre
- Brute : repérage rapide, comparaison de marchés, filtrage d'annonces
- Nette d'exploitation : décision d'achat, comparaison réelle entre deux biens
- Nette après impôt : comparaison entre régimes fiscaux
- Nette après crédit : soutenabilité de la trésorerie (cashflow)
Questions fréquentes
Pourquoi ma banque et moi trouvons des rentabilités différentes ?
Parce que le dénominateur et les charges retenus diffèrent. La banque peut inclure les frais de notaire et exclure la provision pour travaux ; vous pouvez faire l'inverse. Alignez les conventions avant de comparer.
La moyenne ou la médiane des loyers du quartier est-elle suffisante ?
Non. Un loyer hypothétique doit être vérifié par une source (encadrement des loyers, annonces comparables, agence). Le rendement est aussi sensible au loyer qu'au prix.