Garder, vendre, refinancer
Refinancer un bien locatif : calcul de la rentabilité du rachat de crédit
Quand refinancer (baisse de taux, ajustement de durée, extraction d'equity), calcul du point mort, IRA et frais, et exemple chiffré de rentabilité du rachat.
Relecture : Relecture interne MaisonVue
Refinancer (racheter ou renégocier votre crédit locatif) n'est rentable pour vous que si l'économie d'intérêts dépasse les frais et les indemnités de remboursement anticipé. Calculez le point mort avant de signer : un taux plus bas peut vous coûter plus cher une fois les frais inclus. Un taux affiché ne suffit pas à décider.
Contenu pédagogique et indicatif. Les barèmes fiscaux, plafonds et règles évoluent : vérifiez toujours sur impots.gouv.fr, service-public.fr et les textes en vigueur. MaisonVue ne fournit pas de conseil fiscal ou juridique personnalisé et ne remplace pas un notaire, un expert-comptable ou un conseiller.
1. Trois motifs de refinancement
- Baisser le taux (économie d'intérêts, mensualité ou durée réduite)
- Ajuster la durée (cashflow augmenté en allongeant, coût total réduit en raccourcissant)
- Extraire de l'equity (garantie hypothécaire pour réinvestir, à manier avec prudence)
2. Formule du point mort
Économie nette = (intérêts restants au taux ancien) − (intérêts au nouveau taux + IRA + frais de dossier + frais de garantie/hypothèque). Si l'économie nette est positive sur la durée restante, le refinancement est pertinent. Le point mort en mois = frais totaux / économie mensuelle : c'est la durée minimale de détention pour amortir l'opération.
3. Exemple chiffré (hypothèses pédagogiques)
Capital restant dû fictif 150 000 €, 12 ans restants, taux ancien 4,2 %, nouveau taux 3,2 %, IRA plafonné par la loi (à vérifier dans le contrat et sur service-public.fr), frais 1 500 €. L'écart d'intérêts sur 12 ans se chiffre en milliers d'euros ; après déduction de l'IRA et des frais, l'économie nette détermine la décision. Si le point mort dépasse la durée restante prévue, le rachat n'est pas rentable.
Chiffres fictifs. L'IRA est plafonnée par la loi (voir service-public.fr, crédit immobilier) et peut être nulle dans certains contrats. Simulez la durée restante réelle, pas seulement le nouveau taux affiché.
4. Pièges
- Comparer les taux nominaux sans inclure IRA et frais
- Allonger la durée pour un cashflow positif en oubliant le coût total
- Extraire de l'equity sans projet de réinvestissement rentable
- Ignorer le nouveau coût d'assurance (délégation possible, loi Lemoine)
5. Limite
Le refinancement dépend de votre contrat, du taux réellement obtenu et des frais. MaisonVue modélise un rachat indicatif ; validez l'offre réelle avec votre banque et relisez la clause d'IRA.
Questions fréquentes
L'IRA est-elle toujours due ?
Non. L'indemnité de remboursement anticipé est plafonnée par la loi et peut être nulle dans certains contrats. Vérifiez votre contrat et service-public.fr.