Garder, vendre, refinancer
Garder ou vendre un bien immobilier : la simulation pour décider
Trois scénarios chiffrés (conserver, vendre, refinancer) sur le même actif, moteurs de richesse, grille de décision et exemple pédagogique multi-horizons.
Relecture : Relecture interne MaisonVue
Garder, vendre ou refinancer ne s'opposent pas pour vous : ce sont trois options à chiffrer sur le même bien, avec les mêmes hypothèses de loyer, de taux et de fiscalité. Une simulation multi-horizons vous évite de décider sur la seule année 1, rarement représentative de la création de patrimoine sur la durée.
Contenu pédagogique et indicatif. Les barèmes fiscaux, plafonds et règles évoluent : vérifiez toujours sur impots.gouv.fr, service-public.fr et les textes en vigueur. MaisonVue ne fournit pas de conseil fiscal ou juridique personnalisé et ne remplace pas un notaire, un expert-comptable ou un conseiller.
1. Les trois scénarios
Hold (conserver) : vous cumulez revenus, désendettement et appreciation. Sell (vendre) : votre produit net = prix − dettes − frais − impôt de plus-value. Refinance (renégocier) : vous baissez le taux, ajustez la durée ou extrayez de l'equity. Chaque option mobilise des moteurs de richesse différents pour vous.
2. Indicateurs à comparer
- Cashflow annuel et cumulé sur l'horizon
- Capital restant dû à chaque horizon
- Valeur nette (equity) = valeur du bien − capital restant dû
- Plus-value nette après impôt en cas de vente
- Retour total = cashflow cumulé + equity + avantages fiscaux
3. Exemple pédagogique (hypothèses fictives)
Bien fictif 250 000 €, apport 50 000 €, prêt 200 000 € sur 20 ans, cashflow +400 €/an, appreciation hypothétique 2,5 %/an. À 10 ans : la valeur a augmenté, le capital restant dû a diminué, l'equity s'est accru. Vendre à 10 ans libère un produit net après plus-value (abattements partiels) ; conserver continue à produire loyers et désendettement.
Les ordres de grandeur de richesse à 20 ans viennent surtout de l'equity et de la valeur, pas des 400 €/an de cashflow. Chiffres fictifs à modifier selon votre bien. MaisonVue projette valeur, dette, cashflow et impôt indicatif sur plusieurs horizons.
4. Moteurs de richesse
Cashflow, appreciation, remboursement du capital, avantage fiscal éventuel. Un projet négatif en cashflow année 1 peut être cohérent si l'equity monte vite — et inversement. La décision se prend sur le retour total, pas sur un seul indicateur.
5. Pièges
- Vendre par impatience sans chiffrer l'equity restant à créer
- Garder par inertie sans comparer le refinancement
- Ignorer la fiscalité de sortie dans la comparaison
- Comparer des horizons différents
Questions fréquentes
Faut-il vendre avant ou après un palier d'abattement ?
Cela dépend du gain, de l'horizon et du projet de vie. Vendre juste avant un palier d'exonération peut coûter cher en impôt. Chiffrez la plus-value nette à plusieurs horizons avant de décider.