Fiscalité & régimes
LMNP ou SCI à l'IS : quel régime choisir pour investir ?
Logique fiscale de la location meublée (BIC) vs détention en société à l'IS : revenus, amortissement, sortie, complexité. Grille de comparaison sans recommandation de montage.
Relecture : Relecture interne MaisonVue
On oppose souvent LMNP et SCI à l'IS sur les forums. La question qui vous concerne n'est pas « lequel gagne en général », mais lequel correspond à votre projet, à votre horizon et à la complexité que vous acceptez de porter. Le bon régime pour vous dépend du bien, de vos revenus et de la durée de détention, pas d'une réponse universelle.
Contenu pédagogique et indicatif. Les barèmes fiscaux, plafonds et règles évoluent : vérifiez toujours sur impots.gouv.fr, service-public.fr et les textes en vigueur. MaisonVue ne fournit pas de conseil fiscal ou juridique personnalisé et ne remplace pas un notaire, un expert-comptable ou un conseiller.
1. LMNP — points de repère
Revenus de location meublée relevant des BIC. Deux régimes : micro-BIC (abattement forfaitaire, déclaration simplifiée) ou réel (déduction des charges réelles et amortissement du bâti selon les règles applicables, comptabilité obligatoire). Le statut LMP (professionnel) s'applique sous conditions de seuils de recettes et d'inscription. La plus-value et les cotisations sociales relèvent d'une casuistique qu'un expert doit valider.
2. SCI à l'IS — points de repère
La société est redevable de l'IS sur son résultat. Amortissement du bâti en comptabilité sociale. Distribution de dividendes : fiscalité supplémentaire chez l'associé. Cession de parts ou d'immeuble : régimes distincts de la plus-value des particuliers. La détention en société apporte de la souplesse d'associés et de transmission, au prix d'une complexité comptable et bancaire accrue.
3. Grille de comparaison
| Critère | LMNP réel | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Complexité comptable | Comptabilité BIC | Comptabilité sociale + statuts |
| Imposition des loyers | BIC (micro ou réel) | IS sur le résultat |
| Amortissement du bâti | Oui (réel) | Oui (comptabilité sociale) |
| Fiscalité de sortie | Plus-value particuliers (si détention perso) | Cession de parts / immeuble |
| Transmission / associés | Individuel | Souplesse SCI |
| Banque | Prêt perso possible | Prêt pro, conditions parfois plus strictes |
4. Erreurs de comparaison
- Comparer un LMNP micro à une SCI à l'IS sans inclure les frais de structure
- Oublier la double taxation IS + dividendes
- Ignorer le passage éventuel LMP et ses conséquences
- Choisir l'IS pour un horizon de revente court sans simulation multi-années
5. Méthode recommandée
1) Définir le projet immobilier et l'horizon. 2) Simuler les deux options sur la durée avec les mêmes loyers et travaux. 3) Valider avec un avocat fiscaliste ou expert-comptable et les textes officiels. 4) Décider. MaisonVue produit une projection indicative multi-régimes ; elle ne choisit pas à votre place et ne tient pas lieu de conseil.
Questions fréquentes
L'amortissement est-il de l'argent gagné ?
Non. L'amortissement est une charge comptable qui réduit le résultat imposable, donc l'impôt. Mais il ne génère pas de cash. À la revente, les amortissements peuvent être réintégrés dans la plus-value : c'est un déplacement d'imposition, pas une disparition.
La SCI à l'IS est-elle toujours plus avantageuse ?
Non. Elle dépend de l'horizon, des dividendes et de la fiscalité de sortie. Pour une revente courte, l'IS peut être désavantageux. Simulez sur la durée avant de conclure.