Estimation DVF
Estimation immobilière par comparables DVF : la méthode
Méthode comparative sur la base DVF : géocodage, sélection des comparables, filtrage des outliers, médiane €/m², ajustements et limites pour une estimation locale honnête.
Relecture : Relecture interne MaisonVue
Estimer par comparables, c'est déduire la valeur de votre bien des ventes réelles de biens similaires proches. La base DVF (Demandes de valeurs foncières), publiée par la DGFiP sur data.gouv.fr, reste la source open data de référence des mutations françaises. C'est la méthode qu'utilisent les notaires, adaptée ici au grand public.
Contenu pédagogique et indicatif. Les barèmes fiscaux, plafonds et règles évoluent : vérifiez toujours sur impots.gouv.fr, service-public.fr et les textes en vigueur. MaisonVue ne fournit pas de conseil fiscal ou juridique personnalisé et ne remplace pas un notaire, un expert-comptable ou un conseiller.
1. Étapes de la méthode
- Géocoder l'adresse via la Base Adresse Nationale (BAN)
- Sélectionner les ventes dans un rayon adapté à la densité (ex. 500 m en ville, plus en zone rurale)
- Filtrer par type (maison/appartement) et surface comparable
- Écarter les outliers (méthode IQR) : ventes atypiques, viager, lots groupés
- Calculer la médiane du prix au m² (plus robuste que la moyenne)
- Ajuster prudemment selon état, DPE, étage, extérieurs (jugement + données hors DVF)
2. Pourquoi la médiane plutôt que la moyenne
La moyenne est tirée vers le haut par quelques ventes très chères et vers le bas par quelques ventes atypiques bon marché. La médiane (valeur centrale de la série triée) résiste mieux aux outliers et représente mieux le prix typique du quartier. C'est l'indicateur de référence pour une estimation comparative honnête.
3. Exemple pédagogique (hypothèses fictives, anonymisées)
Pour un appartement fictif de 60 m², on extrait 12 ventes DVF comparables dans un rayon de 500 m sur 24 mois. Après filtrage IQR, 10 ventes restent, prix au m² de 3 100 à 3 900 €. Médiane 3 500 €/m², soit une estimation indicative 60 × 3 500 = 210 000 €, avec une fourchette (1er et 3e quartile) à affiner selon les caractéristiques du bien.
Chiffres fictifs et anonymisés, donnés à titre pédagogique. La base DVF ne contient ni l'état intérieur ni le DPE : l'ajustement final relève du jugement et de données complémentaires (visite, diagnostics, annonces concurrentes). MaisonVue n'affiche que des exemples hypothétiques ; pour une valeur réelle, lancez une estimation sur votre adresse.
| Vente | Prix au m² (€) | Retenu ? |
|---|---|---|
| A | 3 100 | Oui |
| B | 3 250 | Oui |
| C | 3 400 | Oui |
| D | 3 500 (médiane) | Oui |
| E | 3 700 | Oui |
| F | 3 900 | Oui |
| G | 6 200 | Non (outlier) |
4. Limites de la base DVF
- Délai de publication (plusieurs mois)
- Qualité variable des surfaces renseignées
- Mutations atypiques (viager, vente en l'état futur d'achèvement)
- Pas d'état intérieur ni de DPE
- Spécificités territoriales (droit local en Alsace-Moselle, DOM)
5. Limite de l'estimation
L'estimation par comparables que vous obtenez est indicative et n'a pas de valeur juridique. Elle ne remplace pas une expertise notariale. MaisonVue automatise comparables, médiane et fourchette pour vous ; le notaire valide la valeur de marché au moment de la transaction.
Questions fréquentes
Que faire s'il n'existe pas assez de ventes DVF près de mon adresse ?
Élargissez le rayon et la période, ou croisez avec les indices Notaires-INSEE. En zone peu dense, la fourchette reste large : l'expertise notariale prend tout son sens.
Les ventes DVF incluent-elles les frais de notaire ?
La base reflète le prix déclaré. Pour une estimation de marché, on raisonne sur le prix de transaction. Vérifiez la convention exacte sur data.gouv.fr.