Investisseur locatif
Calcul du rendement locatif avec charges : la méthode nette
Liste complète des charges à déduire (récupérables vs non récupérables), formule du rendement net, provision pour vacance et travaux, et exemple chiffré.
Relecture : Relecture interne MaisonVue
Le rendement locatif « avec charges », c'est le rendement net que vous devez calculer : il déduit du loyer toutes les charges que vous, propriétaire, supportez réellement. Si vous oubliez une charge, vous gonflez artificiellement le rendement et vous risquez d'acheter un bien moins rentable qu'annoncé. La rigueur de votre calcul conditionne la qualité de la décision.
Contenu pédagogique et indicatif. Les barèmes fiscaux, plafonds et règles évoluent : vérifiez toujours sur impots.gouv.fr, service-public.fr et les textes en vigueur. MaisonVue ne fournit pas de conseil fiscal ou juridique personnalisé et ne remplace pas un notaire, un expert-comptable ou un conseiller.
1. Charges récupérables vs non récupérables
Charges récupérables : refacturées au locataire via les provisions pour charges (ascenseur, eau collective, entretien des parties communes). Elles ne pèsent pas sur le rendement net. Charges non récupérables : à la charge du propriétaire (taxe foncière, travaux votés en AG, frais de gestion, assurance PNO, assurance loyer impayé). Seules celles-ci entrent dans le calcul du rendement net.
2. Formule du rendement net avec charges
Rendement net = (Loyer annuel HC − charges non récupérables − taxe foncière − provision vacance − provision travaux) / Prix d'acquisition × 100. La provision pour vacance et la provision pour travaux sont indispensables : un bien sans vacance ni travaux n'existe pas sur la durée.
3. Liste de contrôle des charges
- Taxe foncière (annuelle)
- Quote-part non récupérable des charges de copropriété (voir PV d'AG)
- Frais de gestion locative (si mandat)
- Assurance PNO et assurance loyer impayé
- Provision pour vacance (ex. 5 à 10 % du loyer annuel selon la zone)
- Provision pour travaux d'entretien (ordre de grandeur 1 %/an de la valeur, hypothèse)
- Frais comptables (régime réel)
4. Exemple chiffré (hypothèses pédagogiques)
Bien fictif 150 000 €, loyer HC 750 €/mois (9 000 €/an). Taxe foncière 800 €, charges non récupérables 500 €, gestion 7 % (630 €), assurance 200 €, vacance 8 % (720 €), travaux 1 000 €. Rendement net = (9 000 − 800 − 500 − 630 − 200 − 720 − 1 000) / 150 000 × 100 = 5 150 / 150 000 × 100 = 3,43 %. La brute (6 %) surestime de plus de 2,5 points.
5. Pièges
- Utiliser le loyer charges comprises au lieu du loyer HC
- Compter les charges récupérables comme une charge nette
- Ignorer la provision pour travaux alors que l'entretien est inévitable
- Sous-estimer la vacance dans une zone peu tendue
6. Limite
Le rendement net avec charges reste avant impôt sur vos revenus et avant crédit. Pour votre décision finale, prolongez le calcul en nette après impôt et en cashflow. MaisonVue enchaîne les quatre étages dans un même parcours.
Questions fréquentes
La taxe foncière est-elle récupérable sur le locataire ?
Non, la taxe foncière est à la charge du propriétaire et entre dans le calcul du rendement net. Les charges récupérables sont une autre catégorie (ascenseur, parties communes, eau collective).