Fiscalité & régimes
Amortissement LMNP : simulateur, principe et impact fiscal
Principe de l'amortissement en LMNP réel, split terrain/bâti, effet sur le résultat imposable et réintégration à la cession, avec exemple pédagogique.
Relecture : Relecture interne MaisonVue
L'amortissement est un étalement comptable du coût du bâtiment qui peut réduire le résultat imposable de votre location meublée au réel (LMNP). Ce n'est pas une subvention : l'économie d'impôt que vous gagnez chaque année se paie en partie à la revente, quand les amortissements sont réintégrés dans la plus-value. C'est un déplacement d'imposition dans le temps, pas une disparition.
Contenu pédagogique et indicatif. Les barèmes fiscaux, plafonds et règles évoluent : vérifiez toujours sur impots.gouv.fr, service-public.fr et les textes en vigueur. MaisonVue ne fournit pas de conseil fiscal ou juridique personnalisé et ne remplace pas un notaire, un expert-comptable ou un conseiller.
1. Principe
Vous amortissez le bâtiment, pas le terrain. La durée et les composants relèvent de règles comptables et fiscales que fixe un expert-comptable. Les ordres de grandeur « 30 à 40 ans » sont pédagogiques, pas une norme opposable : votre plan d'amortissement dépend du bien et de sa nature.
2. Éligibilité
L'amortissement s'envisage en LMNP/LMP au réel et en société à l'IS. En micro-BIC (régime forfaitaire), il n'existe pas : l'abattement forfaitaire remplace la déduction des charges réelles. La résidence principale hors activité locative est hors sujet.
3. Split terrain / bâti
Plus la quote-part terrain est élevée, plus l'assiette amortissable est faible. La répartition doit être documentée (approche de marché, expert). Un split 80 % bâti / 20 % terrain n'est pas une évidence : il dépend du bien, de la localisation et du marché local. Un split optimiste gonfle l'amortissement mais fragilise la position en cas de contrôle.
4. Exemple pédagogique (hypothèses fictives)
Bien fictif 200 000 €, split retenu 85 % bâti / 15 % terrain, soit 170 000 € amortissables sur 30 ans = environ 5 667 €/an. Loyer 12 000 €, charges déductibles 3 000 €. Résultat avant amortissement = 9 000 € ; après amortissement = 9 000 − 5 667 = 3 333 € imposables. L'économie d'impôt porte sur la différence, selon la tranche marginale et les prélèvements applicables.
À la revente, les amortissements pratiqués réduisent la valeur nette comptable et peuvent augmenter la plus-value taxable selon le régime. L'avantage de trésorerie annuel se compense partiellement à la sortie : d'où l'intérêt d'une projection multi-années qui compare l'entrée et la sortie. Ne confondez pas économie d'impôt et cash : l'amortissement ne génère pas de trésorerie.
5. Bonnes pratiques
- Ne pas choisir un régime uniquement pour l'amortissement année 1
- Budgeter les obligations comptables (réel = comptabilité obligatoire)
- Faire valider le plan d'amortissement et le split par un expert-comptable
- Projeter la sortie, pas seulement l'entrée
6. Limite
L'amortissement est un mécanisme comptable encadré. MaisonVue vous en propose une projection pédagogique ; elle ne remplace pas votre expert-comptable ni les textes officiels (BIC, IS sur impots.gouv.fr).
Questions fréquentes
L'amortissement augmente-t-il mon cashflow ?
Non. L'amortissement réduit l'impôt, donc le cashflow net d'impôt, mais il ne crée pas de rentrée d'argent. C'est une charge comptable, pas un encaissement.